Jika sedang berencana mengambil KPR, tentu kamu akan dihadapkan dengan dua pilihan suku bunga, yakni fixed rate dan floating rate. Sesuai namanya, fixed rate berarti suku bunga tetap yang nilainya tidak akan berubah hingga akhir masa kredit. Nah sebaliknya, floating rate adalah jenis suku bunga yang besarannya selalu berubah.
Lalu di antara fixed rate dan floating rate, manakah yang paling unggul? Agar lebih paham, simak penjelasan lengkapnya di bawah ini yuk!
Pengertian Floating Rate
Floating rate adalah suatu model perhitungan bunga yang dipakai oleh bank untuk menghitung segala bentuk pinjaman kredit properti, seperti KPR (kredit kepemilikan rumah), KPA (kredit kepemilikan apartemen), kredit ruko, dan lain-lain.
Jika terjadi perubahan pada suku bunga mengambang atau floating rate adalah disebabkan oleh BI rate atau acuan suku bunga Bank Indonesia dan suku bunga pada pasar.
Selain itu, salah satu penyebab dari adanya fluktuasi floating rate adalah dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah. Apabila pemerintah serius dalam menyelenggarakan program perumahan rakyat, bukan tidak mungkin cicilan KPR di kategori tertentu bisa lebih rendah.
Umumnya, BI secara rutin mengevaluasi tingkat suku bunga dasarnya. Tujuannya yaitu meningkatkan daya tarik pasar terhadap finansial domestik supaya suplai modal tetap berjalan lancar ke Indonesia.
Secara sederhana, bila suku bunga Bank Indonesia mengalami kenaikan, artinya bunga KPR pun ikut naik. Hal itu juga akan membuat angsuran KPR meningkat. Tapi sebaliknya, bila suku bunga BI turun, maka bunga KPR dan angsuran KPR juga akan ikut turun.
Contoh perhitungan floating rate
Masih bingung dengan konsep dari floating rate? Supaya lebih paham, yuk simak contoh perhitungan dan cara menghitung floating rate KPR berikut ini.
Misalnya, kamu membeli rumah menggunakan metode KPR yang cicilannya Rp3 juta per bulan dengan rate atau suku bunga 10%. Namun, di tahun kedua BI memberlakukan floating rate yang menjadikan suku bunga KPR sebesar 12%.
Hal itu berdampak pada cicilan KPR bulanan kamu menjadi sebesar Rp3,36 juta. Biar kamu tidak semakin bingung, terdapat 2 cara menghitung floating rate KPR, yaitu skema efektif dan skema anuitas. Berikut contoh perhitungan floating rate adalah:
Pinjaman KPR: Rp 400 juta
Tenor: 10 tahun (120 bulan)
Suku Bunga: 10% tahun pertama, lalu 12% tahun kedua
1. Skema Efektif
Ketika kamu memakai skema efektif, maka acuannya yaitu sisa saldo pokok pinjaman. Ini berarti, saldo pinjaman bulan sebelumnya dimasukkan ke hitungan cicilan periode berikutnya.
a. Rumus menghitung cicilan pokok (dibayar bulanan, belum termasuk bunga):
Rp 400 juta / 120 bulan = Rp3.333.333 juta/bulan.
b. Rumus floating rate dalam menghitung bunga bulanan (hasilnya ditambahkan dengan cicilan pokok):
Bunga = saldo pinjaman x suku bunga x (30/360)
Bunga efektif tahun pertama = Rp400 juta x 10% x (30/360) = Rp3.333.333
Angsuran tahun pertama = Rp3.333.333 + Rp3.333.333 = Rp6.666.666
c. Bunga efektif tahun kedua = (Rp400 juta - Rp3.333.333) x 10% x (30/360) = Rp3.305.556
Angsuran tahun kedua = Rp3.333.333 + Rp3.305.556 = Rp6.638.889
Bila bunga pada tahun ke-2 floating rate adalah 12 persen, maka kamu tinggal menghitung pakai rumus yang sama. Tapi, nantinya saldo pinjaman pokok sudah berkurang karena cicilan di tahun pertama sudah dibayar.
2. Skema Anuitas
Dalam aturan pinjaman KPR, skema anuitas seringkali digunakan oleh bank. Skema ini sebetulnya hampir sama dengan skema efektif, namun besaran cicilan tiap bulan sama.
Dengan kata lain, skema anuitas dalam floating rate adalah gabungan antara skema flat dengan efektif. Skema anuitas ditujukan untuk membantu nasabah KPR dalam membayar cicilan bulanan yang berubah-ubah. Intinya dengan skema anuitas, besaran cicilan tetap sama, namun angsuran pokok akan berubah.
Kelebihan dan kekurangan floating rate
Kelebihan dari floating rate adalah memungkinkan untuk terjadinya penurunan cicilan bulanan KPR. Contohnya, saat BI rate berada di angka 8%, kemudian bank memberlakukan bunga 9%. Suatu ketika, BI menurunkan suku bunganya ke 7%, sehingga bank akan mengikuti menurunkan suku bunga KPR menjadi 8%, artinya cicilan rumah kamu juga turun.
Sementara kekurangan floating rate adalah suku bunga KPR nyatanya cenderung lebih sering naik dibandingkan turun. Hal itu artinya sangat kecil kemungkinan bunga tersebut bisa turun. Oleh karena itu, kamu disarankan untuk sering-sering memeriksa besaran floating rate di laman resmi bank penyedia KPR.
Perbedaan fixed rate dan floating rate
Ketika mengajukan KPR, kamu bisa memilih dua jenis suku bunga, yaitu floating rate atau fixed rate. Bila floating rate bersifat tidak menentu, maka fixed rate adalah suku bunga yang tetap. Dalam artian selama masa pinjaman KPR, nilai suku bunga tidak akan berubah-ubah. Jika kamu memilih fixed rate, besaran angsuran kamu akan sama tiap bulannya.
Selain itu, fixed rate juga menerapkan fitur seperti biaya penalti dan provisi yang biasanya sebesar 1%. Sistem fixed cost juga sangat cocok untuk kamu dengan penghasilan bulanan tetap serta tidak ingin menerima risiko terlalu besar.
Namun, perlu kamu ketahui juga bahwa kamu selalu harus waspada terhadap nilai angsuran fixed cost. Karena umumnya biayanya cenderung lebih besar daripada cicilan dengan menggunakan floating rate. Jika suku bunga pasar ada di bawah fixed rate, maka suku bunga kredit akan lebih tinggi.
Floating rate lebih sering direkomendasikan, mengapa?
Walaupun kelemahan dari floating rate adalah jumlah dan nilai cicilan bulanannya seringkali berubah-ubah, tapi kenyataannya bunga ini lebih umum disarankan dan digunakan daripada bunga tetap.
Hal itu dikarenakan,beberapa bank yang memakai fixed rate akan menaikkan suku bunga di atas bunga di pasar saat periode usai. Hal tersebut pastinya akan lebih membebankan nasabah yang dananya tidak ada cadangan.
Pada akhirnya, hal tadi membuat kemungkinan risiko kredit macet menjadi lebih besar. Di sisi lain, bank yang memakai floating rate dari awal biasanya akan memberikan penawaran berbentuk potongan suku bunga. Alhasil, suku bunga KPR dapat lebih kecil dari suku bunga acuan pada pasar.
Nah, itu dia penjelasan seputar floating rate yang bisa jadi salah satu bahan pertimbangan kamu sebelum mengambil KPR. Sudah terpikir jenis suku bunga apakah yang sesuai kebutuhan dan kemampuan?
Apapun pilihannya, pastikan untuk selalu mengecek kondisi keuangamu di Financial Fitness Check Up di Ruang meNYALA dan konsultasikan bersama Financial Fitness Trainer terpercaya guna membahas kira-kira suku bunga mana yang cocok dengan kemampuan kamu, ya!