Apakah uang yang telah disetorkan akan kembali ketika rumah disita bank karena gagal bayar? Ketahui jawab dan aturannya berikut ini!
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) memberikan kemudahan dalam memiliki rumah impian. Dengan KPR, kamu tidak perlu menyiapkan uang sebanyak harga rumah, melainkan bisa mencicilnya hingga tenor tertentu.
Hanya saja, KPR menuntut stabilitas penghasilan dan keuangan. Jika tidak, kamu berpotensi mengalami gagal bayar sehingga rumah disita dan dilelang bank untuk melunasi sisa utang.
Penyitaan aset dilakukan sebagai opsi paling akhir setelah peringatan diberikan oleh bank, dan debitur tak kunjung melakukan tanggung jawabnya yaitu membayar cicilan.
Sebenarnya, kredit macet ini sudah diantisipasi oleh bank sejak terjadinya kesepakatan dengan debitur.
Hal ini bisa dilihat dengan adanya kesepakatan atas Jaminan Hak Tanggungan pada sertifikat kepemilikan pada pinjaman dalam bentuk aset tak bergerak seperti tanah dan bangunan.
Jaminan Hak Tanggungan ini yang akan dijadikan dasar bank untuk melakukan penyitaan pada aset yang kreditnya macet.
Adapun dasar hukum penyitaan aset adalah UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Dalam UU tersebut diatur tentang Jaminan antara Bank dengan Debitur dalam transaksi pinjam meminjam serta peraturan-peraturan tentang tata cara apabila terjadinya keadaan wanprestasi (tidak membayar) oleh debitur.
Pasal 1 Angka 1 UU menyebutkan bahwa:
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.”
Baca juga: 10 Rincian Biaya KPR Penting di Bank dan Cara Menghitungnya
Rumah Disita Apakah Uang Kembali?
Ketika debitur melakukan wanprestasi, bank akan mengirimkan Surat Peringatan agar melaksanakan kewajibannya dalam pembayaran angsuran sesuai kesepakatan.
Peringatan tersebut biasanya diajukan paling sedikit sebanyak 3 kali untuk memenuhi syarat keadaan wanprestasinya debitur.
Jika peringatan tidak hiraukan, bank melalui ketentuan hukum yang terdapat pada Pasal 6 dan Pasal 20 UU RI No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, akan melakukan proses Lelang terhadap Jaminan Debitur.
Bank akan mengajukan permohonan Lelang Jaminan Hak Tanggungan kepada Balai Lelang Swasta.
Selanjutnya Balai Lelang Swasta akan meneruskan permohonan tersebut kepada KPKNL (Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang) yang merupakan salah satu unit kerja pada Dit. Jend Kekayaan Negara Kementerian Keuangan RI.
Rumah disita selanjutnya akan dilelang oleh oleh bank. Lalu pertanyaannya, bagaimana uang yang sudah dibayarkan oleh debitur dalam bentuk uang muka atau cicilan? Apakah dikembalikan?
Jawaban untuk pertanyaan tersebut akan dikembalikan pada pokok utang dan bunga yang tersisa dan belum dibayar.
Uang hasil lelang akan digunakan untuk membayar sisa utang yang kamu miliki, termasuk membayar denda, biaya keterlambatan, dan biaya penalti jika ada.
Jika utang dan semua biaya terbayar, dan masih ada sisa uang dari hasil lelang, maka sisa tersebut akan diberikan kepada debitur.
Sebaliknya, jika uang lelang tidak mencukupi untuk membayar sisa utang dan biaya, maka kekurangan akan menjadi tanggung jawab debitur.
Baca juga: Perbedaan KPR Subsidi dan Non Subsidi yang Perlu Diketahui Sebelum Beli Rumah
Tips KPR Anti Gagal Bayar
KPR sebenarnya merupakan solusi untuk mempunyai hunian bagi yang uangnya belum cukup membeli rumah secara tunai. Namun jika tanpa perhitungan yang matang, KPR bisa saja macet di tengah jalan.
Pasalnya, KPR menuntut stabilitas keuangan selama masa kredit berlangsung. Untuk itu, kamu perlu mengelola keuangan dengan baik agar cicilan bisa dibayar tepat waktu sampai akhir masa kredit.
Berikut ini tips keuangan agar KPR tidak menjadi kredit macet dan gagal bayar.
1. Besaran Cicilan Sesuai Kemampuan
Sebelum mengambil KPR, hitung dulu kemampuan keuangan kamu. Idealnya, cicilan KPR tidak melebihi 30% dari penghasilan bulanan agar kebutuhan lain tetap terpenuhi tanpa tekanan finansial.
Jika cicilan terlalu besar, risiko gagal bayar akan meningkat!
2. Punya Dana Darurat Memadai
Dana darurat sangat penting untuk mengantisipasi pengeluaran mendadak atau hilangnya penghasilan.
Untuk pemilik KPR, setidaknya siapkan dana darurat sebesar 6-12 kali pengeluaran bulanan. Dengan begitu, kamu masih bisa membayar cicilan meskipun menghadapi situasi sulit.
3. Pisahkan Rekening untuk Pembayaran KPR
Gunakan rekening khusus untuk menampung dana cicilan KPR setiap bulan. Transfer dana langsung setelah menerima gaji atau penghasilan.
Cara ini mempermudah pengelolaan keuangan dan memastikan cicilan dibayar tepat waktu tanpa terganggu pengeluaran lain.
4. Kurangi Pengeluaran Konsumtif
Prioritaskan pengeluaran yang penting dan kurangi belanja konsumtif seperti barang mewah atau liburan yang berlebihan.
Fokuslah pada kebutuhan utama, terutama saat kondisi keuangan sedang ketat, agar cicilan KPR tetap berjalan lancar.
5. Pertimbangkan Asuransi Kredit
Untuk melindungi diri dari risiko gagal bayar akibat kondisi yang tidak terduga seperti kehilangan pekerjaan atau sakit berat, pertimbangkan mengambil asuransi kredit.
Asuransi bisa membantu melunasi cicilan jika kamu tidak lagi mampu membayarnya karena alasan tertentu.
Baca juga: Mau Ambil KPR DP 0 Persen? Ini Syarat dan Cara Mengajukannya